Politiche e idee per passare dalla teoria alla strategia
Una delle statistiche più singolari rese possibili dall’intelligenza artificiale è la capacità di contare quante volte una determinata parola compare in un film. Paradossalmente, la parola «casa» è sorprendentemente centrale nei film di fantascienza, proprio in quelli che esplorano mondi lontani.
È come se avessimo bisogno di una radice prima di immaginare di varcare le colonne d’Ercole. In Italia, la casa ha, per decenni, incarnato l’idea stessa di famiglia (anche se quel rapporto si è nel tempo fatto più complesso). Ed è per questo che un piano volto a facilitare l’accesso all’abitare è diventato una priorità per i governi che cercano di costruire consenso attraverso un rinnovato senso di appartenenza (tendenzialmente quelli “conservatori”) o un investimento sulla riduzione delle diseguaglianze (i “progressisti”).
Del resto, la crisi demografica dovrebbe costituire la principale preoccupazione per qualsiasi amministrazione che voglia governare con una visione di lungo periodo: avere una casa (e un lavoro) rimane, per molti giovani, il prerequisito per pensare anche solo di mettere su famiglia.
Numeri che definiscono un problema
Il punto di partenza è semplice e controintuitivo. In Italia ci sono più abitazioni che abitanti: circa due case ogni tre persone. Eppure, gli affitti continuano a crescere rapidamente, mentre comprare casa diventa sempre meno una scelta razionale o accessibile.
La crisi abitativa non deriva da una scarsità fisica di case, né è spiegabile solo dallo spopolamento delle aree interne o dall’attrattività delle grandi città. Al contrario, anche i principali centri urbani italiani concentrano una quantità elevata di abitazioni inutilizzate o sottoutilizzate. Milano, la città che più di ogni altra incarna il disagio contemporaneo nell’accesso all’abitare, conta oggi oltre 210 mila appartamenti non occupati: uno stock che, da solo, sarebbe sufficiente ad assorbire l’intera popolazione degli studenti universitari fuorisede.
Eppure, nonostante questa abbondanza potenziale, i canoni di locazione continuano a crescere senza interruzioni. Negli ultimi anni gli affitti sono aumentati molto più rapidamente dei prezzi di acquisto e dei salari, trasformando l’accesso alla casa in un costo sproporzionato rispetto ai redditi, soprattutto per giovani lavoratori, studenti e famiglie mono-reddito.
Fallimento di mercato o fallimento di sistema?
Il paper mostra come questa dinamica non sia un’eccezione, ma un tratto strutturale del modello italiano. Un patrimonio abitativo vastissimo, spesso vecchio, frammentato e vincolato, rimane bloccato fuori dal mercato per ragioni fiscali, legali, burocratiche o semplicemente per mancanza di fiducia. Allo stesso tempo, la forte cultura della proprietà e la debolezza del mercato degli affitti amplificano le rigidità, impedendo alla domanda di incontrare l’offerta proprio nei luoghi dove la pressione è più alta.
Da qui emerge una lettura controintuitiva: la crisi non riguarda solo chi “non trova casa”, ma anche il modo in cui l’Italia ha costruito, distribuito e protetto il proprio patrimonio immobiliare nel tempo. La casa continua a essere trattata come bene rifugio e ancoraggio identitario, ma fatica sempre più a funzionare come infrastruttura sociale ed economica.
Interventi correttivi e nodi strutturali
Le misure adottate dal Governo negli ultimi anni — dalla stretta sugli affitti brevi al Piano Casa nazionale — mostrano il tentativo di rispondere a un’emergenza sempre più visibile, ma ne rivelano anche i limiti. L’inasprimento fiscale sugli affitti turistici, con un gettito atteso contenuto e ampi margini di elusione, rischia di restare simbolico e di non produrre una reale riallocazione degli immobili verso la locazione stabile. Allo stesso tempo, il Piano Casa punta su nuove risorse pubbliche, fondi immobiliari e partenariati pubblico-privati per ampliare l’offerta a canone calmierato, ma incontra forti difficoltà attuative, soprattutto a livello locale, e tende a intervenire più sugli effetti che sulle cause della crisi.
Il paper propone quindi un cambio di approccio: spostare il baricentro dalle nuove costruzioni alla rigenerazione dell’esistente, riattivare il vasto patrimonio di abitazioni oggi inutilizzate attraverso incentivi fiscali e strumenti di intermediazione che riducano il conflitto tra proprietari e inquilini, e affiancare a tutto questo una strategia di redistribuzione della popolazione verso città medie e territori oggi sottovalutati, dove qualità della vita, clima e costi abitativi offrono già un’alternativa concreta. La questione abitativa emerge così non come un problema di risorse insufficienti, ma come una sfida di coordinamento, regolazione e uso inefficiente di ciò che esiste già.
Questo paper è concepito come un punto di partenza di un esercizio di problem solving, pensato per coinvolgere tutti i principali attori del sistema abitativo: le istituzioni europee; i governi nazionali e locali; il sistema bancario e le imprese immobiliari; l’opinione pubblica e i consumatori.
Lo studio è stato condotto da:
Francesco Grillo, Vision Director
Dario Dell’Otti, Vision Associate
Gabriele Dell’Anno, Vision Associate